在商业的变革与未来主题论坛环节，富力地产湖南公司董事长王子旗，湖南省中信控股有限公司董事长吴金驰，湖南泊富地产发展有限公司总经理鲁园春，华远地产股份有限公司副总经理许智来，步步高置业有限责任公司总裁周梁将从自身企业的商业个性出发，介绍各自项目的商业特点，步步高置业有限责任公司旗下的品牌项目“步步高•新天地”将被详细解读，嘉宾们将共同讨论未来商业世界变革的共性，寻求未来的发展之道。
主持人：李咏 湖南省不动产商会秘书长
对话主题：商业的变革与未来
对话嘉宾：
王子旗 富力地产湖南公司董事长
吴金驰 湖南省中信控股有限公司董事长
许智来 华远地产股份有限公司副总经理
鲁园春 湖南泊富地产发展有限公司总经理
周梁 步步高置业有限责任公司总裁
李咏：他 们所从事的都是上市公司的诸侯掌门人，我们在接下来的半个小时里只讲真话。我们有两个环节，第一个环节，介绍一下最近各自公司做什么事情，做一个简单的介 绍。第二个环节，告诉大家湖南这个区域目前的现状是什么？我们到底是传统的区域交通还是开发模式，持有销售还是创新的功能设计？我们今天都是行家，都可以 直面问题，让我们回到内心，回到商业的真实的本质。
吴金驰：我们在湖南长沙建了一个商业综合体，含写字楼和商场，商场14万平方米，开发周期时间比较长，我本人今年3月份才到长沙工作的。
周梁：对 于步步高品牌的了解，大家都有一定的认知，其实今天大家都是来自于地产和上下游的同仁们，今天讨论的话题是商业与未来，商业和地产两个行业紧密的联系在一 起，步步高是中南最大的零售集团，现在在商业地产这个领域也有很多因为商业拓展的需求做了非常多的项目，我也相信在下面的环节我们会来共同分享。我是今天 论坛的东道主周梁。
许智来：大 家上午好！我简单说一下我们做的事情。很多人知道华远是地产公司，但是不知道是集团，我们最早的商业项目在西单的购物中心，我们以后做了很多的地产项目， 商业持有得很少，我们进入长沙之后，在长沙坡子街做了一个综合体，目前一期已经入住。我们同时华远集团以西单购物中心为背景组成一个团队，打造顶级的体验 式珠宝城，今年10月份开业，我们提出的目标是在长沙买珠宝去我那。
王子旗：富力地产由广州起家，全国23个城市都有项目。其中有酒店、商业的步行街、古村落，作为商业地产，我们也一直在探讨该怎么做。本月7号高调的成立了互联网事业部，看到了变革与创新的力量，通过这次论坛我们大家都有共同促进和提高。
鲁园春：我们公司9月28号有一个项目正式开幕，请大家关注。
李咏：今 天在座的这五位都是上市公司，一个吴总和周总是湖南本土企业代表，另外几位都是央企，全国性品牌，在湖南这片天空之下，他们应该是有很深的感受，对湖湘文 化、湖湘的商业文化，他们也在孜孜以求，一直在见证，下面的话题我们散开一点，我们可以结合自身的一些感受，谈一下湖南，谈湖南的话大家会有一肚子的感 受。湖南这片商业往前走，到底哪些因素会影响？哪些是变，哪些是不变？湖南有很多特殊性，都可以讲讲，允许大家来发表不同的观点。
许智来：我 们在坡子街拿到项目之后，一直在思考怎么对得起这块宝地。我有一个切身的感受是，整体的商业规划上政府是有责任的，因为很多事情是开发商是无能为力的，这 个区域内要布多少个综合体、多少个超市，应该政府要有引导。 政府引导上我觉得在整体这块要做更多的事情。日本的社区里面哪怕开一个小小的超市，房子是你的，但是不见得你想干什么就干什么。第二，真正的商业以持有为 主，或者是以集团购买或者是集团整体打造，如果零散卖掉对社区不负责任的，很难按照你的经营目标去经营下去，经营和产权主体完全分开，做成品质的商业地产 是很难的。我们不管是做商业地产，还是做住宅地产，我觉得应该把服务放在第一位， 把客户变成用户，不能用客户思维，要用用户思维来思考问题，希望我们的项目能给大家带来亮丽的风景。
王子旗：富 力地产做商业比较早，在我的回忆里面，2005年的时候就开始进广州的珠江新城，一共有420万的体量，中间打造了三家顶星级酒店。这么多年运作过来，我 个人很深的体会就是要创新，我们还有一个很大的商机，有这么多社区商业，确实值得进一步来解决需求，仅仅除了体验以外，我们非常看好花样年华的社区商业的 运作，怎么真正把品牌和供应商之间的概念，通过恰当的方式和模式，让我们的住户和用户方便的生活。注重的研究新人类，90、80后的行为习惯、消费习惯， 是地产商要做的工作。在湖南我负责的是超大型的地产项目来看，我们一直在探讨，我们着力打造景区内的商业体量，希望得到湖南的认可，为湖南更多的商业和娱 乐文化做出更多的贡献。谢谢！
李咏：你特别谈到两点，富力作为品牌功能设计的历史性的变革，刚开始做酒店，做商业元素，在湖南开始践行一些养生的，好玩的，高尔夫的情景设计。第二是商业业态，你关注社区商业的星期。
鲁园春：各 位好，泊富有三个特点，第一个设计潮流，纯大理石的。第二业态很丰富，公寓、酒店相辅相成，各种业态。第三是带动周边地域发展。在设计方面我们做得比较简 洁、大气，业态也比较丰富，公寓、写字楼，写字楼现在入住的客户也很多，我们购物中心里面的业态也非常丰富。随着广场全部开业，我想对周边土地升值也会有 很大的推进作用。关于泊富国际广场核心商业90万平米，以城市精英美好生活为定位的。刚才讲到专业的人做专业的事，我们和银氏集团合作，是专业从事商业运 营的这么一家公司，十多年的工作经验，在国内操纵280万平方米。业态分布、体验式的，餐饮部分达到38%，第二服侍服装也达到了30%，生活配套有 20%多。整个购物中心这块还是有一些特点，WIFI，自动购物系统，声光电的展示，绿植系统，还有一个平台有很多的项目。总之，泊富的这个项目是一个很 有特点的项目，9月28号开业，请大家关注。
周梁：今 天秘书长最开始有一个主题，讲到未来这么多的商业综合体，大家内生的竞争力在哪里？我相信其实我们的商业综合体你内生建立什么样的能力？和你的运营和你前 期的规划完整的统一，使你长久的吸引客流进入到你的商业综合体，这都是大家需要去面对的问题。我们用商业的眼光看商业地产的时候，我相信有两端是我们需要 前置解决的。第一个是商业选址的评估，以及它的规划定位。其实这个问题说起来是比较浅的问题，里面蕴含着很多的后端专业资源支持你前端的决策。商业网址如 何匹配持续性的存在，业态配置和业态规划。如何选择好的建筑师把我们的规划落实在建筑立，这是我们需要解决的问题。第二，后端，整个过程我相信中国的开发 商从来不欠缺开发建设的经验，或者是不欠缺全球最快的开发速度，我们一定要关注开发之后消费者在哪里？这是我们需要建立大量的后续运营能力支撑商业运营。 上下游产业从来不是跨界的，我们的上下游产业都基于对所有消费者提供多元的服务产业，我们有百货店，把百货店升级为买手店，聚焦在于百货商品的挑选，而不 是过去品牌的联营。
吴金驰：我 有一个观点，宏观经济不好，股市好不了，放市也好不了。湖南的库存这么大，非常危险。刚才王总讲到湖南的商业地产和住宅配比大概是6：4，我掌握的数据稍 微小一点，姑且估2：8。这么高的商业库存，再想想湖南省的GDP是多少？湖南工薪阶层的可支配收入是多少？所以湖南的商业地产真的很危险，所以第一个建 议市政府科学统筹供地。第二，我们的政府应该在商业规划上给予指导，因为我们的政府跟西方的政府不一样，西方的政府是无形的手市场发挥作用，政府起引领和 指导作用的，所以市政府统筹，统一规划。我们的政府为什么喜欢做商业？大家都知道经济就是三个要素，四个模式，投资、出口、消费。前几年依仗出口导向型经 济，有两个结果，第一个是通货膨胀，胀死，第二是憋死。
李咏：吴总讲的是真话，你又呼应了许总开头讲的，我们特别重视政府的规划。我们开一下微信提问。
微信提问
请问华远地产的许智来先生，最近网上报道多个地方，万达广场的大歌星KTV和万达百货都在撤场，你对这个现象怎么看待？
许智来：我们顺着市场取发展，刚才吴总讲到，大家觉得危言耸听，但是对于我们每个个体来讲不可怕，不管大环境怎么样？我们过的快快乐乐，别人做不好不代表自己做不好。
请问富力地产的王子旗先生，这两天都在谈论优衣库的啪啪啪，请问优衣库啪啪啪是属于商业体验式营销吗？
王子旗：这两天我们都在说起这个事，这是很好的模式，体验式的，人是有感情的，有各种体会，要跟朋友交流、沟通，还要邂逅靓女，要喝咖啡，这是电商所不能取代的。传统的商业是消费，我们有我们的空间在，我们有我们的机会在。
请问周总，梅溪新天地的规划和概念让人非常振奋，许多中部第一的业态引入值得期待？
周梁：这个问题是想问商业综合都持有了，现金流该怎么解决？这么高的成本，未来在经营过程中如何让你的经营获取回报？
商业综合体跟商业地产的发展，持有物业了，需要不同的平台来运作。作为零售业的，我们有两个途径，第一个途径是把这个项目作为世界级的项目，作为定向增 发，通过资本市场形成优良的商业资产，实现现金流。第二我们也做了一些产品，对于持有的我们通过产品实现整个项目投资。如果我们把商业综合体简单看作是招 商，收取租金，我们会遇到很多的困境，甚至你的回报不可以控制，不是稳定的回报，我们把其中30到40%的面积拿来运营，就有稳定的回报。
许智来：在座的有做房地产的，也有搞设计的，我们做的每一个商业项目，你花了多少无效成本，现在市场环境不好，我们怎么样节流？刚才要选一个好的设计，并不是你花的 钱越多，你这个产品做出来就做得越好。我们在投入产出的时候要考虑性价比，把钱花在刀刃上，如果一个商业做起来不咋掉三四千万，这个商业做不起来，我们要 思考背后的原因是什么？多方面，第一没有选好设计，第二很多的商业顾问公司不负责任的给你出了很多的报告，看起来是一个好的蓝图，但是招商的时候实现不 了，设计不能等，施工不能等，这些问题怎么办？第三减少无效成本的支出，把不合理的费用优化掉，这个市场非常大，一个综合体可以省下一亿两亿是正常的。所 以我们每个项目从方案阶段就开始做这个事情。这是微观的。
李咏：由于时间关系，我们这个论坛就到此结束。许会长有一句话让我印象深刻，抬头看天，低头看路，我们要做到自由慧心，要走出一条自己突围的路。
